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粤港澳大湾区之惠州区域房产投资的发展与前景

这里篇文章重点讨论的是粤港澳大湾区(惠州区域房产投资)发展与前景:

第一:是粤港澳大湾区的建设;

第二:是惠州与深圳的距离;

第三:是深圳东进战略的实施;

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粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群。

土地面积不到全国1%、人口数量不到全国5%,却神奇地创造了全国13%的GDP,这就是国家战略粤港澳大湾区——未来的全球第一大湾区!

为什么看好粤港澳大湾区?

目前世界上有三大成功的湾区:纽约大湾区、旧金山大湾区和东京大湾区。粤港澳大湾区的概念是政府去年3月提出来的。

毫无疑问,政府希望把粤港澳大湾区建成未来的世界第四大湾区,高度繁荣的世界级城市群和中国新的经济增长极。

着名经济学家-----郎咸平曾经概括过世界三大湾区的成功因素。

四点因素:

一、天然良港,陆上交通便捷;

二、配套的交易中心;

三、重要的制造业中心 ;

四、科研机构或院校源源不断的人才输送;

临深的各个城市,其房价都是受深圳的房价辐射带动起来的,特别是跟交界处的深圳房价更是有着直接的关联。不光深圳,就连广州周边、上海周边、北京周边的城市一样,都是一个道理,下面,我们用一张图来分析,临深哪个城市未来升值空间更大。

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从上图可以看出,深圳周边土地接壤的城市有两个,分别是位于深圳东面的惠州和深圳北面的东莞,和深圳隔海相望的城市是中山(因规划修建深中通道跨海大桥,中山也被称为临深城市之一)。再来看一组2017年统计的临深城市楼盘均价,中山深中通道片区的火炬区,楼盘均价在17000元/㎡,东莞临近深圳的塘厦、清溪、凤岗、长安、虎门的楼盘均价在25000元/㎡-30000元/㎡,惠州临近深圳的惠阳和大亚湾的楼盘均价在12000元/㎡-15000元/㎡,从价格上来说,惠州已处于三地的低点位置。

再从交通因素来衡量,中山仅仅依靠深中通道与深圳衔接,途径过于单一,而且交通成本非常昂贵,预测来回过桥费会去到200元也是一个致命的缺点。反观东莞和惠州,高速公路、高铁、地铁多维交通体系与深圳对接,往返深圳更加便捷,而惠州不仅房价处于三地最低,而且还有其他城市没有的机场,因此,综合比较,惠州楼盘的投资前景更大。

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轨道交通:已开通惠州南站通深圳北站和福田高铁站的高铁。深圳地铁14号线惠州延长段线路全长约11公里,设站约5座:白云站,草洋站,开城站,惠州南站,新桥站。深圳地铁16号线惠州延长段线路全长约6公里,设站约3座:塘横站,厚福站,文旅北站。这两条线路都与惠州地铁一号线都有换乘站,需要说明的深圳地铁14号和16号线深圳段已经动工。

远期与深圳轨道衔接还有:深圳8号线:自深惠边界至中兴中路,长约9.7公里;深圳19号线:自深惠边界至铁门扇,长约11.9公里;深圳21号线:自深惠边界至新圩,长约7.3公里。但是这几条线是很遥远的事情,深圳段都没有开工,惠州可能10年后的事情了。所以对于惠湾楼市的中短期意义不大。

惠州在广东的整个版图来说,是一个地理位置非常特殊的城市,它与广东经济最发达的三个城市:广州、东莞、深圳同时接壤,临深的惠阳区和大亚湾区更是与深圳的坪山新区仅一路之隔,大亚湾经济技术开发区距离香港的海上距离只有47海里,通过海上航线到达香港只需要30分钟,天然的地理优势就已经奠定了惠州的未来发展前景,惠阳和大亚湾更是未来前景中最为靓丽的明星。

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目前深圳通往惠阳和大亚湾的高速有深汕高速、惠深沿海高速以及今年年底通车的南坪快线,深惠1小时高速生活圈已经形成。厦深高铁已于2013年年底通车,惠州到深圳乘坐高铁只需28分钟,高铁30分钟生活半径也已形成。地铁正在紧急规划中,未来深圳到惠阳和大亚湾将会有多条地铁通达,高速、高铁、地铁的全面覆盖,深惠同城生活指日可待。

2017年最新数据统计,深圳市的常住人口达到1250万人,并且近几年以每年50万人口的净流入在增加,预计到2035年,深圳市常住人口将会达到1800人。早在2005年,深圳即将全市陆地总面积的50%的土地划入基本生态控制线,共计974.5公里,而现在深圳建成区面积已经达到900平方公里,这也意味着深圳可供开发的土地空间已经基本饱和,西部的宝安、南山以及中南部的福田、罗湖、龙华已经非常成熟,只有东部的坪山新区才有较多可供开发的空间,因此,2017年,深圳斥巨资实施东进战略,大力发展坪山新区也是势在必行。而与坪山新区仅一路之隔的惠阳和大亚湾,将会随着坪山新区的发展而带来巨大红利。

目前坪山新区的房价在3.2万至4万的区间水平,随着将来地铁、云轨、快速公路的建成通车,追赶目前房价5万-6万的龙华新区是板上钉钉的事实,根据临深城市房价是接壤深圳片区房价的二分之一这个规律来看,未来的惠阳和大亚湾区域的房价,2.5万-3万的价格就是起步价,当前10000出头的价格也会随着时间流逝而不复存在,当下的惠湾片区依然是投资的价格洼地所在。

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惠州目前的购房政策最为宽松:

1. 外地人不限购。

2. 限贷,如果名下有两套在贷款的话,第三套需要全款。

3. 新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年方可转让。

4. 二套房首付已经可申请到4成,如果还清首套房的贷款,第二套可以算作是首套房。

5. 目前惠州利率基本上浮30%-40%,近日,惠州光大银行首套房上浮了50%,二套房贷利率最高上浮55%!部分银行已经停止二手房放贷,且银行贷款额度十分紧张,放款时间拉长。

6.首套住房,原政策对超过144平方米的税率是3%,新政策不再划分144平方米界限,统一规定为90平方米以上住房税率是1.5%。对于第二套改善性住房,原政策规定90平方米及以下的税率是3%,新政策是1%;原政策规定90平方米以上的税率是3%,新政策是2%。